Trong khi thị trường nhà ở xuất hiện những căn hộ giá kỷ lục. Nhiều khách hàng tỏ ra băn khoăn không biết làm thế nào để định giá hợp lý. Do vậy khi xuất hiên căn hộ giá kỷ lục, chúng ta có thể áp dụng 5 bước thẩm định sau trước khi ra quyết định.
Mục lục
Xác định giá thành cơ bản
Công thức để tìm ra giá thành là lấy giá đất cộng với giá xây dựng sẽ tìm được tổng chi phí dự án. Tiếp đó lấy tổng này chia cho diện tích sàn thương phẩm sẽ được kết quả.
Trong đó, giá đất hiện nay bao gồm vị trí của khu đất ra sao, giá đất của khu vực xung quanh. Và tùy theo chất lượng dự án, lấy giá đất so sánh này nhân thêm 1,2-1,6 là phù hợp.
Giá thành xây dựng bao gồm chi chí vật tư, nhân công, giám sát xây dựng,.. Ngoài ra còn phụ thuộc vào chiều cao của dự án chung cư. Hiện nay, giá thành xây dựng bình quân tại khu vực TP HCM khoảng từ 9-15 triệu đồng/ m2.
Khách hàng nếu băn khoăn về mức giá kỷ lục của dự án. Tận dụng các kênh định giá online không tính phí để xác định giá đất. Sau đó căn cứ vào quy mô dự án được công bố để tìm ra giá thành sản phẩm theo công thức trên.
Tìm ra giá trị thương hiệu
Đây là một khái niệm chưa phổ biến tại Việt Nam nhưng trong một thập kỷ qua. Rất nhiều thương hiệu bất động sản uy tín trong nước đã gia nhập thị trường. Phát triển mạnh mẽ cùng với các thương hiệu quốc tế.
Người mua chung cư có thể căn cứ vào thông tin cơ bản của doanh nghiệp. Thị phần họ đang nắm giữ để xác định một cách tương đối uy tín chủ đầu tư. Công thức để tìm giá trị thương hiệu của dự án đang thiết lập căn hộ giá kỷ lục là lấy giá thành nhân cho hệ số 1-1,2 tuỳ theo uy tín chủ đầu tư. Thông thường, nếu là chủ đầu tư uy tín, chuyên phát triển các dự án cao cấp, có thể nhân với hệ số 1,2.
Đo độ nóng khu vực dự án tòa lạc
Hai dự án căn hộ đang thiết lập mặt bằng giá mới tọa lạc tại quận 9, Thủ Đức, thuộc Thành Thủ Đức. Ông Quang nhận xét, việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thành lập Thành phố Thủ Đức thuộc TP HCM có hiệu lực thi hành từ 1/1/2021 là một cú hích tâm lý khiến cho khu vực này tăng độ nóng.
Xem Thêm: {Bạn có biết} Căn hộ ba phòng ngủ thu hút nhiều gia đình trẻ.
Thành phố Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên. Và dân số của quận 2, 9 và Thủ Đức và trong thời gian tới. Nơi đây hứa hẹn trở thành tâm điểm đầu tư hạ tầng để kết nối giao thông. Cũng như nhiều tiện ích cho thành phố phía Đông. Công thức để đưa độ nóng của khu vực vào giá trị bất động sản là lấy giá thành căn hộ nhân với hệ số 1-1,2.
Ước tính lợi nhuận kỳ vọng của tài sản
Giới đầu tư bất động sản trước khi cân nhắc rót tiền vào kênh đầu tư nào đều đưa ra biên lợi nhuận kỳ vọng. Khách hàng có thể đánh giá về chất lượng của dự án. Tiềm năng tăng trưởng trong tương lai để xác định mức lợi nhuận mong đợi của suất đầu tư. Đối với thị trường nhà chung cư cao cấp, lợi nhuận kỳ vọng trung bình trước đây là 1,2. Hiện nay là 1,4 trên tổng vốn đầu tư.
Chi phí bán hàng
Khách mua các căn hộ đang thiết lập mặt bằng giá mới có thể nhìn vào những đơn vị phân phối sản phẩm. Để hình dung chủ đầu tư đã phải bỏ ra chi phí bán hàng không nhỏ để đưa được sản phẩm đến người tiêu dùng. Chi phí bán hàng năm 2020 có hệ số là 1,1. Lấy giá thành nhân với hệ số này để hình dung ra dòng tiền phải trả cho công đoạn marketing này.
Sau khi đã xác định được 5 bước trên. Giá bán căn hộ sẽ được tính bằng công thức lấy tất cả kết quả nhân lại với nhau. Đây là tiến trình tính toán thông thường để tìm ra giá chung cư đang chào bán trên thị trường. Chưa bao gồm chi phí tài chính (các khoản vay). Nếu các dự án có tiến hành vay vốn từ ngân hàng hay các định chế tài chính khác. Ggiá căn hộ sẽ được nhân thêm hệ số giải pháp tài chính 1,05-1,1.
Theo dõi thêm nhiều bài viết mới nhất tại đây!
Nguồn: VnExpress.net
Trần Hiền