Thứ Bảy, Tháng Sáu 25

3 nghịch lý của thị trường bất động sản 2020

206

Covid-19 khiến nhiều nghịch lý trên thị trường bất động sản xuất hiện. Một trong số đó có thể kể đến như giá bất động sản tăng vọt, giá bán – thuê nhà cũng ngược chiều nhau trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

'new normal' is coming in the wake of COVID-19

Giá bất động sản vẫn tăng vọt giữa đại dịch

Bất chấp dịch bệnh khiến nhiều ngành nghề điêu đứng trong năm 2020, giá nhà đất vẫn tăng vọt. Trong 12 tháng qua, giá chào bán các căn hộ chung cư tại nhiều điểm nóng của TP HCM đã thiết lập mặt bằng giá kỷ lục mới.

Theo khảo sát của chúng tôi, tại TP Thủ Đức có những căn hộ với giá 60-90 triệu đồng mỗi m2; mức giá chưa từng có từ trước tới nay tại đây. Tại huyện Bình Chánh hay Quận 12; giá căn hộ tiệm cận ngưỡng 40 triệu đồng mỗi m2, cũng là mức cao nhất vùng ven. Thậm chí tại phân khúc nhà giá rẻ hạng C; trước đây có giá trên dưới 25 triệu đồng/ m2 cũng thì nay cũng đã bị đội lên vùng giá 30-35 triệu đồng/ m2.

Theo JLL Việt Nam, trong quý II; giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp lên tới 5.277 USD (khoảng 123 triệu đồng) mỗi m2, tăng 35,9%. 

Tại một hội thảo về thị trường nhà ở mới đây; ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết; ngược với những đợt khủng hoảng khiến giá nhà đất sụt giảm trong lịch sử; điểm nghịch lý của năm 2020 là giá bất động sản vẫn leo thang giữa đại dịch. 

Tuy nhiên sự tăng giá này đến từ rất nhiều nguyên nhân.

Theo ông Võ, hiện nay thị trường bất động sản có nguồn cung thấp trong khi nhu cầu lại quá cao tạo ra khả năng tăng giá. Nguồn cung nhà ở hiện nay giảm rất mạnh và trong tương lai vẫn có xu hướng suy giảm; do sự không thống nhất giữa các luật liên quan. Nguyên nhân này khiến cho nguồn cung lao dốc gấp 10 lần trong khi nhu cầu vẫn rất lớn.

Ngoài ra, các tác động của quy hoạch, theo ông Võ; hạ tầng và tâm lý đầu tư bất động sản của người Việt càng khiến giá nhà đất ngày càng leo thang. Vấn đề nan giải nhất hiện nay là giá nhà đất tăng cao khiến cho thị trường khó phát triển bền vững; tuy nhiên vẫn chưa có giải pháp cải thiện tình trạng này.

Giá bán sơ cấp tăng, thứ cấp giảm

Quý III/2020, giá căn hộ mới chào hàng lần đầu trên thị trường sơ cấp tăng 10-15% so với đầu năm nhưng giá bán thứ cấp lại giảm 2-3%; có những trường hợp giảm 5-10%. Đây cũng là xu hướng chung trong năm đại dịch hoành hành; tính từ cột mốc quý II đến cuối năm.

Theo báo cáo thị trường nhà chung cư TP HCM của DKRA Việt Nam; sau đợt Covid-19 lần hai, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại).

Giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao; trung bình 10-15% so với đầu năm 2020. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ; giảm trung bình 2-3% so với quý trước và diễn ra khá trầm lắng..

Sự giảm giá căn hộ trên thị trường thứ cấp, theo ông Hoàng; do các nhà đầu tư mua đi bán lại gặp khó khăn về dòng tiền trong bối cảnh tâm lý thị trường xuống thấp giữa mùa dịch. Đà giảm giá nhà trên thị trường thứ cấp chỉ dao động ở biên độ nhỏ 2-3%; không đại diện cho toàn thị trường vì các giao dịch này chỉ diễn ra cục bộ.

Giá thuê nhà lao dốc, giá bán leo thang

Năm 2020 giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP HCM giảm 25-40% so với trước Covid-19. Giá thuê chung cư giảm 15-20% so với cuối năm 2019. Giá thuê các tài sản thương mại, văn phòng giảm 25-50% tùy vị trí và mức độ ảnh hưởng của dịch bệnh đến tình hình kinh doanh ngắn hạn của khách thuê. 

Tuy nhiên giá chào bán các tài sản bao gồm nhà đất và chung cư vẫn không có dấu hiệu giảm nhiệt; mức tăng giá bất động sản liền thổ vẫn đạt 20-36% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng nhà chung cư tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới ở cả khu trung tâm lẫn vùng ven TP HCM.

Nguyên nhân do đâu?

Nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường BĐS bất ngờ chịu tác động bởi đại dịch. Nhu cầu thuê bất động sản giảm sút do tác động của việc kinh doanh ảm đạm; khả năng chi trả bị suy yếu và dòng tiền của bên thuê gián đoạn đột ngột; dẫn đến giá thuê lao dốc. Trong khi đó, giá tài sản vẫn tăng vì nguồn cung ít và bên nắm giữ tài sản chưa bước vào giai đoạn khủng hoảng.

Những nghịch lý này cho thấy đại dịch Covid-19 không tác động đến thị trường như các đợt trước; mà đặt ra bài toán “khó nhằn” cho các nhà quản lý, nhà hoạch định chính sách lẫn nhà đầu tư.

Cách thị trường bất động sản phản ứng với dịch bệnh suốt năm qua có vẻ tích cực; không giống với những cuộc khủng hoảng trước đây càng khiến cho các quan ngại đợt suy thoái ngầm chưa bộc lộ trong ngắn hạn. Điều này khiến cho thị trường xuất hiện các nghịch lý chưa từng có. 

Nguồn: Vietstock

Tác giả: Hồng Phúc